Yunanistan Altın Vize: 2026 Şartları ve Yatırım Tutarları

Yunanistan Altın Vize programı, Avrupa Birliği dışındaki ülke vatandaşlarının uygun bir yatırım gerçekleştirerek Yunanistan’da yenilenebilir oturma izni alabilmesini sağlayan bir yatırım yoludur.

Programın gayrimenkul yatırımlarına ilişkin yapısı 2024 yılında önemli ölçüde değiştirilmiştir. Yüksek talep gören bölgelerde asgari yatırım tutarı 800.000 avroya, ülkenin diğer bölgelerinde ise 400.000 avroya yükseltilmiştir. Konuta dönüştürülen ticari taşınmazlar ve restorasyon gerektiren koruma altındaki yapılar için 250.000 avroluk özel yatırım seçenekleri korunmuştur.

Bu değişiklikler nedeniyle Yunanistan’da herhangi bir taşınmazın satın alınması otomatik olarak Altın Vize hakkı sağlamaz. Taşınmazın bulunduğu bölge, yüzölçümü, kullanım amacı, hukuki niteliği, satın alma bedeli ve ödemenin nasıl gerçekleştirildiği birlikte değerlendirilmelidir.

Yunanistan Altın Vize Nedir?

Altın Vize, uygun yatırım şartlarını karşılayan üçüncü ülke vatandaşlarına verilen beş yıllık yatırımcı oturma iznidir.

İzin, gerekli şartların korunması durumunda beşer yıllık dönemlerle yenilenebilir. Gayrimenkule dayalı başvurularda yenilemenin temel şartlarından biri, yatırımın ve mülkiyetin devam etmesidir.

Programın temel amacı, yatırımcıya Yunanistan’da yasal ikamet hakkı sağlamaktır. Bununla birlikte Altın Vize:

• Otomatik vatandaşlık vermez.

• Otomatik çalışma hakkı sağlamaz.

• Satın alınan taşınmazın değer kazanacağını garanti etmez.

• Diğer Avrupa Birliği ülkelerinde sınırsız ikamet hakkı oluşturmaz.

• Gayrimenkulün bütün kullanım biçimlerine izin vermez.

Ulusal İdari İşlemler Sicilinde yer alan güncel açıklamalara göre yatırımcı oturma izni, sahibine Yunanistan’da herhangi bir ücretli çalışma faaliyetine erişim hakkı sağlamamaktadır.

2026 Yunanistan Altın Vize Yatırım Tutarları

Gayrimenkul üzerinden yapılan başvurularda üç ana yatırım seviyesi bulunmaktadır.

800.000 Avroluk Yatırım Bölgeleri

Asgari yatırım tutarı aşağıdaki bölgelerde 800.000 avrodur:

• Attika Bölgesi

• Selanik Bölgesel Birimi

• Mykonos Bölgesel Birimi

• Thira Bölgesel Birimi

• Son nüfus sayımına göre nüfusu 3.100 kişiyi aşan adalar

Attika yalnızca Atina şehir merkezinden oluşmaz. Atina’nın çevresindeki geniş bölgeyi ve birçok belediyeyi kapsar. Santorini ise hukuki düzenlemede Thira Bölgesel Birimi içinde değerlendirilir.

Standart 800.000 avroluk yatırımın:

• Tek bir taşınmaz üzerinden yapılması

• Taşınmazın ana kullanım alanının en az 120 m² olması

• Satın alma bedelinin tam olarak ödenmesi

gerekir. Daha düşük bedelli birkaç taşınmazın toplam değerinin 800.000 avroya ulaşması, standart gayrimenkul yolunda yeterli değildir.

400.000 Avroluk Yatırım Bölgeleri

800.000 avroluk yüksek eşik kapsamına girmeyen diğer Yunanistan bölgelerinde asgari gayrimenkul yatırım tutarı 400.000 avrodur.

Bu seçenekte de yatırım:

• Tek bir taşınmaza yönelik olmalı

• En az 120 m² ana kullanım alanına sahip olmalı

• Bedeli tamamen ödenmiş olmalıdır

Dolayısıyla 120 m² üzerinde bir taşınmaz satın almak, ülkenin her yerinde otomatik olarak 400.000 avroluk yatırım hakkı sağlamaz. Taşınmaz 800.000 avroluk bölgelerden birindeyse bölgesel eşik uygulanmaya devam eder.

250.000 Avroluk Kullanım Değişikliği Seçeneği

Ticari veya başka bir konut dışı kullanımdan konut kullanımına dönüştürülen uygun taşınmazlarda asgari yatırım tutarı 250.000 avrodur.

Bu yolun önemli özellikleri şunlardır:

• Yatırım tek bir taşınmaz üzerinden yapılmalıdır.

• Standart 120 m² asgari yüzölçümü şartı uygulanmaz.

• Kullanım değişikliğinin başvurudan önce tamamlanması gerekir.

• Kullanım değişikliği 5 Nisan 2024 tarihinden sonra gerçekleştirilmiş olmalıdır.

• Endüstriyel bir yapı söz konusuysa son beş yıldır faal endüstriyel kullanım bulunmadığının belgelenmesi gerekebilir.

Taşınmazın ilanlarda “ofisten konuta dönüşüm” şeklinde tanıtılması tek başına yeterli değildir. Kullanım değişikliğinin imar, ruhsat ve tapu kayıtlarında hukuken tamamlanmış olması gerekir.

Bu nedenle satın alma sözleşmesi imzalanmadan önce taşınmazın güncel kullanım türü, ruhsatı ve değişiklik işlemlerinin tamamlanma tarihi kontrol edilmelidir.

250.000 Avroluk Koruma Altındaki Yapı Seçeneği

Restorasyon veya yeniden inşa gerektiren koruma altındaki bir yapı ya da böyle bir yapının bulunduğu taşınmaz da en az 250.000 avroluk satın alma bedeliyle Altın Vize kapsamında değerlendirilebilir.

Taşınmazın tamamının veya cephesinin resmî olarak koruma altına alınmış olması gerekir. Bu niteliğin ilgili resmî karar ve kamu kayıtlarıyla doğrulanması beklenir.

Bu seçenek, standart bir eski bina satın alımından farklıdır. Binanın yalnızca yaşlı, tarihî görünümlü veya yenilemeye ihtiyaç duyması yeterli değildir. Hukuken tescilli bir koruma statüsüne sahip olması gerekir.

Restorasyon maliyetleri, yapı izinleri, teknik kısıtlamalar ve yenileme takvimi satın alma bedelinden ayrı olarak değerlendirilmelidir. Düşük yatırım eşiği, toplam proje maliyetinin de düşük olacağı anlamına gelmez.

Tek Taşınmaz Şartı Ne Anlama Geliyor?

Standart 400.000 ve 800.000 avroluk gayrimenkul yatırımlarında eşik, tek bir taşınmazla karşılanmalıdır.

Örneğin 400.000 avroluk bölgede iki ayrı 200.000 avroluk daire satın alınması, standart Altın Vize yatırım şartını karşılamaz.

Benzer şekilde 800.000 avroluk bölgede dört ayrı 200.000 avroluk dairenin alınması da yeterli değildir.

Taşınmazın belirli bir payının satın alınması bazı durumlarda mümkün olabilir. Ancak yatırımcının sahip olduğu payın değerinin ilgili 400.000 veya 800.000 avroluk eşiği tek başına karşılaması gerekir.

Gayrimenkul Kısa Dönem Kiraya Verilebilir mi?

Yeni düzenlemeler kapsamında Altın Vize amacıyla satın alınan konutların kısa dönem kiralama amacıyla kullanılması sınırlandırılmıştır.

Yunanistan’ın yatırım tanıtım kurumu, yeni düzenlemenin yatırımcı tarafından alınan konutların kısa dönem kiralamada kullanılmasını açıkça yasakladığını belirtmektedir.

Bu nedenle yatırım hesabı yalnızca günlük veya haftalık turistik kiralama gelirine dayanarak hazırlanmamalıdır.

Atina, Selanik, Mykonos veya Santorini gibi turistik talebin yüksek olduğu bölgelerde satın alma yapılması, taşınmazın otomatik olarak kısa dönem kiraya verilebileceği anlamına gelmez.

Yatırım öncesinde şu noktalar incelenmelidir:

• Uzun dönem kira potansiyeli

• Bölgedeki yerleşik kiracı talebi

• Apartman yönetim planı

• Taşınmazın kullanım izni

• Altın Vize kapsamındaki kiralama sınırlamaları

• Yıllık vergi ve yönetim giderleri

Altın Vize Kaç Yıl Geçerlidir?

İlk yatırımcı oturma izni beş yıl süreyle düzenlenir.

Yatırımın ve ilgili hukuki şartların devam etmesi durumunda izin beşer yıllık dönemlerle yenilenebilir. Gayrimenkul satılırsa veya yatırım şartları ortadan kalkarsa izin hakkı da etkilenebilir.

Resmî yenileme belgeleri arasında genel olarak:

• Geçerli pasaport

• Sağlık sigortası

• Elektronik izin ücreti

• Taşınmazın hâlen yatırımcının mülkiyetinde olduğunu gösteren belgeler

• Son izin süresini kapsayan seyahat belgeleri

bulunur.

Aile Üyeleri Başvuruya Dahil Edilebilir mi?

Ana yatırımcıyla birlikte uygun aile üyeleri için bağlantılı oturma izni başvurusu yapılabilir. Bu izinlerin süresi yatırımcının izniyle bağlantılıdır.

Programın aile kapsamı genel olarak:

• Eş

• Uygun şartları taşıyan çocuklar

• Yatırımcının ebeveynleri

• Eşin ebeveynleri

şeklinde uygulanmaktadır. Çocukların yaş, medeni durum ve bağımlılık şartları başvuru ve yenileme aşamasında ayrıca değerlendirilmelidir. Yunanistan’ın resmî yatırımcı izin dokümanlarında çocuklar için 21 yaş sınırı temel alınmakta, sonraki dönemler için bağlantılı veya bağımsız izin koşulları ayrıca düzenlenebilmektedir.

Her aile üyesi adına ayrı biyometrik oturma kartı ve ayrı destekleyici belgeler hazırlanır.

Yunanistan Altın Vize Schengen’de Serbest Dolaşım Sağlar mı?

Geçerli Yunanistan oturma izni ve pasaportu bulunan üçüncü ülke vatandaşları, diğer Schengen ülkelerine kısa süreli seyahat edebilir.

Diğer Schengen ülkelerindeki ziyaretler genel olarak herhangi bir 180 günlük dönem içinde en fazla 90 günle sınırlıdır. Yunanistan’daki oturum, Almanya, Fransa veya İtalya gibi başka bir ülkede sınırsız yaşama veya çalışma hakkı sağlamaz.

Bu nedenle Altın Vize:

• Yunanistan’da ikamet hakkı sağlar.

• Schengen içinde kısa süreli seyahati kolaylaştırır.

• Diğer AB ülkelerinde otomatik çalışma izni sağlamaz.

• AB vatandaşlığıyla aynı hakları vermez.

Yunanistan Altın Vize Çalışma Hakkı Verir mi?

Gayrimenkul yatırımına dayalı Altın Vize, sahibine ücretli çalışma hakkı sağlamaz.

Yatırımcı bir şirketin ortağı, yöneticisi veya sermaye sahibi olabilir; ancak belirli bir işverene bağlı çalışan olarak faaliyet göstermek için uygun çalışma veya oturum statüsüne ihtiyaç duyabilir. Resmî idari işlem kayıtları, yatırımcı oturma izninin hiçbir istihdam biçimine erişim hakkı oluşturmadığını açıkça belirtmektedir.

Çalışma hakkı hedefleyen yatırımcıların Altın Vize dışındaki oturum kategorilerini ayrıca değerlendirmesi gerekir.

Altın Vize Vatandaşlık Sağlar mı?

Altın Vize doğrudan Yunanistan vatandaşlığı veya Yunan pasaportu sağlamaz.

Vatandaşlık başvurusu için kişinin yalnızca oturma kartını yenilemesi yeterli değildir. Yunanistan’da gerçek, sürekli ve yasal yaşamın kurulması gerekir.

Genel vatandaşlığa kabul şartları arasında:

• Başvurudan önce Yunanistan’da yedi yıl kesintisiz ve yasal ikamet

bulunmaktadır.

Dolayısıyla yalnızca taşınmaz sahibi olmak ve yılda birkaç kez Yunanistan’a gitmek, yedi yıl sonunda otomatik vatandaşlık hakkı oluşturmaz.

Vatandaşlık hedefleyen kişinin yaşam merkezini Yunanistan’a taşıması ve gerçek ikametini kanıtlaması gerekir.

Gayrimenkul Piyasasında Güncel Durum

Yunanistan konut piyasasında fiyat artışı devam etmekle birlikte büyüme hızı önceki yıllara göre yavaşlamıştır.

Yunanistan Merkez Bankasının geçici verilerine göre 2026 yılının ilk çeyreğinde daire fiyatları ülke genelinde yıllık yüzde 5,7 arttı. Aynı dönemde yıllık artış Atina’da yüzde 5,2, Selanik’te yüzde 6,4 olarak ölçüldü. 2025 yılında ülke genelindeki ortalama yıllık artış yüzde 8,1 seviyesindeydi.

Bu veriler piyasanın büyümeyi sürdürdüğünü gösterse de bütün bölgelerin, binaların ve taşınmaz türlerinin aynı oranda değer kazandığı anlamına gelmez.

Yatırımcı şu unsurları ayrı ayrı incelemelidir:

• Bölgenin gerçek satış fiyatları

• Uzun dönem kiracı talebi

• Binanın yaşı ve teknik durumu

• Deprem ve yapı güvenliği

• Restorasyon ihtiyacı

• Tapu ve kadastro kayıtları

• İmar durumu

• Ortak giderler

• Vergiler

• Yeniden satışta oluşabilecek talep

Geçmiş fiyat artışı, gelecekteki getirinin garantisi değildir.

Satın Alma Vergileri ve Ek Maliyetler

Gayrimenkul satın alırken yalnızca Altın Vize yatırım eşiğinin karşılanması yeterli değildir.

Yunanistan’da gayrimenkul devir vergisi genel olarak taşınmazın vergiye tabi değeri üzerinden yüzde 3 oranında hesaplanır ve alıcı tarafından ödenir.

Buna ek olarak şu giderler oluşabilir:

• Noter ücreti

• Tapu ve kadastro giderleri

• Avukatlık ve hukuki inceleme giderleri

• Teknik ekspertiz

• Tercüme ve belge onay giderleri

• Emlak danışmanlığı bedeli

• Oturma izni başvuru ücretleri

• Sağlık sigortası

• Renovasyon ve eşya giderleri

• Yıllık mülkiyet vergisi

Yunanistan’da taşınmaz sahipleri yıllık ENFIA vergisine tabi olabilir. Vergi; taşınmazın konumu, büyüklüğü, kullanım türü, yaşı ve diğer özelliklerine göre hesaplanır. Gerçek kişilerde toplam taşınmaz değerinin 500.000 avroyu aşması ek vergi hesaplamasını da etkileyebilir.

Yatırımcı izni için güncel resmî işlem kayıtlarında 2.000 avroluk elektronik harç ve 16 avroluk kart basım bedeli gösterilmektedir. Aile üyelerinin başvurularında ayrıca ücret ve belge maliyetleri oluşabilir.

Başvuru Süreci Nasıl İlerler?

Gayrimenkul üzerinden Altın Vize başvurusu genel olarak şu sırayla yürütülür:

1. Yatırım Rotası Belirlenir

Taşınmazın 800.000, 400.000 veya 250.000 avroluk hangi yatırım kategorisine girdiği belirlenir.

2. Vergi Numarası ve Bankacılık İşlemleri Tamamlanır

Satın alma ve vergi işlemleri için gerekli Yunanistan vergi numarası ve ödeme düzeni hazırlanır.

3. Hukuki ve Teknik İnceleme Yapılır

Tapu, ipotek, haciz, kadastro, imar, ruhsat, kullanım amacı ve bina durumu incelenir.

4. Satın Alma Bedeli Ödenir

Ödeme, mevzuatta kabul edilen bankacılık yöntemleriyle gerçekleştirilir. Resmî işlemlerde ödemenin yöntemi ve tam olarak yapıldığı noter tarafından belgelenir.

5. Satış Sözleşmesi Düzenlenir

Taşınmazın yatırım kategorisi, bedeli, ödeme biçimi ve daha önce başka bir Altın Vize başvurusunda kullanılıp kullanılmadığı noter belgesinde gösterilir.

6. Tapu Kaydı Tamamlanır

Satış işlemi yetkili tapu veya kadastro sistemine kaydedilir.

7. Oturma İzni Başvurusu Yapılır

Başvuru, Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığının elektronik sistemi üzerinden yapılabilir. Bazı işlemler uygun vekâletnameyle yatırımcı Yunanistan’a gelmeden önce de başlatılabilir.

8. Biyometrik Veriler Verilir

Yatırımcı ve başvuruya eklenen aile üyeleri, gerekli biyometrik işlemleri tamamlar.

Başvuruda Hangi Belgeler Kullanılır?

Dosyanın içeriği yatırım türüne göre değişmekle birlikte genel olarak şu belgeler hazırlanır:

• Geçerli pasaport

• Yasal giriş veya uygun ikamet belgesi

• Biyometrik fotoğraf

• Sağlık sigortası

• Satış sözleşmesi

• Noter uygunluk belgesi

• Ödeme kanıtları

• Tapu veya kadastro kayıt belgesi

• Yunanistan vergi numarası

• E9 taşınmaz bildirimi

• Elektronik harç makbuzları

• Aile bağlarını gösteren resmî belgeler

• Apostil ve tercüme işlemleri

• Kullanım değişikliği veya koruma statüsü belgeleri

Belgelerin yabancı ülkede düzenlenmiş olması hâlinde apostil, konsolosluk tasdiki ve resmî Yunanca tercüme gerekebilir.

En Sık Yapılan Hatalar

Yunanistan Altın Vize başvurularında şu hatalar ciddi zaman ve maliyet kaybı yaratabilir:

• 120 m² şartını bağımsız bir yatırım seçeneği sanmak

• 800.000 avroluk bölgedeki taşınmazı 400.000 avroluk kategoriye uygun görmek

• Birden fazla taşınmazın toplam bedelini yeterli kabul etmek

• Kullanım değişikliği tamamlanmadan 250.000 avroluk başvuru yapmak

• Eski olan her binayı koruma altındaki yapı sanmak

• Kısa dönem kiralama gelirine dayalı getiri planı hazırlamak

• Yalnızca satış bedelini hesaplayıp vergi ve yenileme maliyetlerini dışarıda bırakmak

• Tapu ve imar incelemesini yalnızca satıcının beyanına göre yapmak

• Vatandaşlığın yedi yıl sonunda otomatik verileceğini düşünmek

• Altın Vizeyi çalışma izni olarak değerlendirmek

• Geçmiş fiyat artışını gelecek getiri garantisi olarak görmek

Yunanistan Altın Vizenin Başlıca Avantajları

Programın öne çıkan avantajları şunlardır:

• Beş yıllık yenilenebilir Yunanistan oturma izni

• Uygun aile üyelerinin başvuruya eklenebilmesi

• Diğer Schengen ülkelerine kısa süreli seyahat imkânı

• Standart yatırım dışında 250.000 avroluk dönüşüm ve restorasyon seçenekleri

• Oturma izninin devamı için yatırımın korunmasına dayalı yenileme sistemi

• Taşınmazdan uzun dönem kira geliri elde edilebilmesi

• Gerçek ikamet ve diğer şartların karşılanması hâlinde vatandaşlık sürecinin ayrıca değerlendirilebilmesi

Bununla birlikte programın avantajları, yatırımın hukuki ve finansal risklerini ortadan kaldırmaz. Satın alınacak taşınmazın yatırım şartlarına uygunluğu ile ticari açıdan doğru bir varlık olup olmadığı iki ayrı inceleme konusudur.

Sonuç

Yunanistan Altın Vize programı 2026 yılında devam etmektedir; ancak önceki yıllara göre daha bölgesel ve daha sıkı bir yatırım yapısına sahiptir.

Attika, Selanik, Mykonos, Thira ve nüfusu 3.100 kişiyi aşan adalarda standart yatırım eşiği 800.000 avrodur. Diğer bölgelerde eşik 400.000 avro olarak uygulanır. Her iki standart kategoride yatırımın tek bir taşınmaza yapılması ve taşınmazın en az 120 m² olması gerekir.

Konut dışı kullanımdan konuta çevrilen taşınmazlar ile uygun koruma altındaki yapılarda 250.000 avroluk özel seçenekler bulunur. Bu kategorilerde standart 120 m² şartı uygulanmaz; ancak kullanım değişikliği, resmî tescil ve restorasyon yükümlülükleri ayrıntılı biçimde incelenmelidir.

Altın Vize, yenilenebilir oturma izni ve Schengen seyahati açısından önemli avantajlar sunar. Buna karşılık doğrudan çalışma hakkı veya otomatik vatandaşlık vermez.

Doğru yatırım kararı yalnızca en düşük başvuru eşiğine göre değil; taşınmazın hukuki durumu, uzun dönem kira potansiyeli, toplam satın alma maliyeti, vergi yükü ve gelecekteki satış imkânı birlikte değerlendirilerek verilmelidir.