Yabancı Alıcılar İçin İngiltere’de Mortgage Nasıl Alınır?

İngiltere’de yaşamayan yabancı bir alıcının mortgage kullanarak gayrimenkul satın alması mümkündür. Birleşik Krallık vatandaşı veya ülkede sürekli ikamet eden biri olma zorunluluğu genel bir mülk satın alma şartı değildir. Ancak non-resident mortgage başvuruları, İngiltere’de yaşayan başvuru sahiplerine göre daha farklı kredi politikalarına tabi olabilir.

Gelirin yabancı para biriminde olması, İngiltere’de sınırlı kredi geçmişi, yüksek peşinat ihtiyacı ve uluslararası para transferlerinin kaynağının belgelenmesi süreci daha ayrıntılı hâle getirebilir.

Bu nedenle ilk aşamada yalnızca “ne kadar mortgage alabilirim?” sorusu değil; gelir, peşinat, vergi ve satın alma giderlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Non-Resident Mortgage Nedir?

Non-resident mortgage, Birleşik Krallık dışında yaşayan bir kişinin ülkedeki bir gayrimenkulü finanse etmek amacıyla kullandığı mortgage ürünlerini tanımlamak için kullanılan genel bir ifadedir.

Ürün, satın alınacak gayrimenkulün kullanım amacına göre değişebilir.

Örneğin mülk:

• Alıcının ileride yaşayacağı konut,

• İkinci ev,

• Aile kullanımı için alınan konut,

• Kiraya verilmek üzere alınan yatırım mülkü

olabilir.

Kiraya verilecek mülklerde buy-to-let mortgage kriterleri gündeme gelirken kişinin kendi kullanacağı konutlarda farklı affordability yani ödeme gücü kuralları uygulanabilir.

Bu ayrım başvurunun en başında yapılmalıdır.

Yabancı Alıcılar Ne Kadar Peşinat Hazırlamalı?

İngiltere mortgage sisteminde Loan to Value (LTV), kredi tutarının gayrimenkul değerine oranını ifade eder.

Örneğin 500.000 sterlin değerindeki bir mülk için 350.000 sterlin mortgage kullanılması hâlinde:

Mortgage: 350.000 £
Peşinat: 150.000 £
LTV: %70

olur.

İngiltere iç piyasasında bazı mortgage ürünlerinde oldukça yüksek LTV seviyeleri bulunabilmesine rağmen non-resident başvurularda kredi veren kuruluşlar daha yüksek peşinat isteyebilir.

Ancak yabancı alıcılar için yasal veya bütün bankaları kapsayan tek bir “maksimum %75 LTV” kuralı yoktur.

Genel mortgage piyasasında da daha düşük LTV, kredi veren kuruluş açısından daha düşük risk anlamına gelir ve daha geniş veya avantajlı ürün seçeneklerine erişimi kolaylaştırabilir.

Bu nedenle yabancı alıcıların yalnızca minimum peşinatı değil, farklı LTV senaryolarını değerlendirmesi önemlidir.

Mortgage Başvurusunda Hangi Gelir Belgeleri İstenebilir?

Kredi veren kuruluşun temel amacı, mortgage ödemelerinin sürdürülebilir olduğunu değerlendirmektir.

İngiltere’de mortgage affordability değerlendirmelerinde genel olarak gelir, mevcut giderler ve faiz oranı gibi koşulların değişmesi hâlinde ödemelerin sürdürülebilirliği dikkate alınır.

Yurt dışında yaşayan başvuru sahiplerinden duruma göre şu belgeler istenebilir:

• Pasaport ve kimlik belgeleri

• İkamet adresi kanıtı

• Maaş bordroları

• İş sözleşmesi

• Banka hesap dökümleri

• Vergi beyannameleri

• Serbest meslek gelir belgeleri

• Şirket hesapları

• Peşinatın kaynağını gösteren belgeler

• Mevcut borç ve kredi bilgileri

Her kredi kuruluşunun belge politikası farklı olabilir.

Bu nedenle “her yabancı alıcıdan mutlaka iki yıllık gelir belgesi istenir” şeklinde tek bir kural bulunmaz.

Yabancı Para Birimindeki Gelir Sorun Olur mu?

Gelirin sterlin dışında bir para biriminde olması mortgage alınamayacağı anlamına gelmez.

Ancak döviz kuru riski nedeniyle değerlendirme daha ayrıntılı yapılabilir.

Örneğin gelir Türk lirası, avro veya dolar cinsindenken mortgage borcu sterlin cinsindeyse kur değişimleri başvuru sahibinin gerçek ödeme kapasitesini etkileyebilir.

Bu nedenle kredi veren kuruluş:

• Gelirin para birimini,

• Gelirin düzenliliğini,

• Çalışılan ülkeyi,

• İşveren yapısını,

• Döviz kuru riskini

kendi kredi politikası doğrultusunda değerlendirebilir.

İngiltere finansal düzenleyicisi de 2026 yılında yabancı para biriminde gelir elde eden kişilere mortgage verilmesini kolaylaştırabilecek düzenleme değişiklikleri üzerinde çalışıldığını açıkladı.

İngiltere’de Kredi Geçmişi Olmaması Engel mi?

Yurt dışında yaşayan başvuru sahibinin Birleşik Krallık kredi geçmişinin sınırlı veya hiç olmaması olağan bir durumdur.

Bu durum otomatik olarak mortgage alınamayacağı anlamına gelmez.

Ancak kredi kuruluşu başvuru sahibinin mali geçmişini başka belgeler üzerinden inceleyebilir. Yurt dışındaki kredi yükümlülükleri, banka hesap hareketleri, gelir geçmişi ve mevcut borçlar değerlendirmeye girebilir.

Başvurudan önce gelir ve borç bilgilerinin eksiksiz hazırlanması bu nedenle önem taşır.

İngiltere’de Mortgage ile Ev Alma Süreci

Süreç genel olarak birkaç temel aşamada ilerler.

İlk olarak bütçe ve yaklaşık borçlanma kapasitesi belirlenir.

Ardından satın alınacak mülk bulunur ve teklif verilir. Mortgage başvurusu sırasında kredi veren kuruluş hem alıcının ödeme kapasitesini hem de mülkün değerini değerlendirebilir.

Satın alma sürecinde ayrıca hukuki mülkiyet kontrolleri, searches olarak bilinen araştırmalar, ekspertiz veya survey işlemleri ve sözleşme aşamaları bulunur.

İngiltere’de bir konut satın alma işleminin tamamlanması yalnızca mortgage onayından ibaret değildir; vergi, hukuki işlem ve mülk incelemeleri de sürecin parçalarıdır.

Non-Resident Alıcılar Ne Kadar SDLT Öder?

Burada önemli bir coğrafi ayrım vardır.

Stamp Duty Land Tax (SDLT) İngiltere ve Kuzey İrlanda’daki gayrimenkul işlemlerinde uygulanır.

İskoçya’da Land and Buildings Transaction Tax, Galler’de ise Land Transaction Tax sistemi vardır.

İngiltere veya Kuzey İrlanda’da belirli non-UK resident konut alımlarında standart SDLT oranlarının üzerine 2 yüzde puanlık ek oran uygulanır.

Bu ek oran, şartlara göre:

• Normal konut oranlarına,

• İlk ev alıcısı oranlarına,

• Ek konut oranlarına

ilave edilebilir.

Bu nedenle “yabancı alıcı yalnızca %2 vergi öder” şeklinde anlaşılmamalıdır.

%2, uygun işlemlerde mevcut SDLT oranının üzerine eklenen non-resident surcharge’dır.

İkinci Ev veya Yatırım Amaçlı Alımlarda Vergi Artabilir

Başvuru sahibinin dünyanın başka bir ülkesinde zaten konut sahibi olması da önem taşıyabilir.

İngiltere’de ek konut satın alımlarında daha yüksek SDLT oranları uygulanabilmektedir. Non-resident surcharge ise uygun işlemlerde bunun üzerine ayrıca eklenebilir.

Dolayısıyla mortgage hesabı yapılırken yalnızca peşinatın hazırlanması yeterli değildir.

Satın alma bütçesinde ayrıca:

• SDLT

• Hukuki işlem ücretleri

• Ekspertiz ve survey

• Mortgage ürün ücretleri

• Uluslararası para transferi giderleri

• Sigorta

• Gerekli diğer işlem giderleri

için rezerv bırakılması gerekir.

Sabit Faiz mi Tracker Mortgage mı?

Mortgage ürünlerinde sabit ve değişken faizli seçenekler bulunabilir.

Fixed-rate mortgage belirlenen dönem boyunca faiz oranının sabit kalmasını sağlayarak aylık ödeme konusunda daha yüksek öngörülebilirlik sunar.

Tracker mortgage ise genellikle belirli bir referans faiz oranını takip eder. Referans oran değiştiğinde mortgage faizi ve aylık ödemeler de değişebilir.

Hangi ürünün uygun olduğu:

• Mortgage süresine,

• LTV oranına,

• Faiz riskine,

• Mülkün kullanım amacına,

• Erken ödeme planına

göre değişir.

Bu nedenle non-resident mortgage faizleri için “standart İngiltere mortgage oranından her zaman belirli bir yüzde daha yüksektir” şeklinde sabit bir fark vermek doğru değildir.

Mülk Kiraya Verilecekse Vergi Boyutu Değişir

Yurt dışında yaşayan bir kişi İngiltere’deki mülkünden kira geliri elde ediyorsa bu gelir Birleşik Krallık vergi sistemi açısından değerlendirilebilir.

HMRC, yurt dışında yaşayan kişilerin Birleşik Krallık kaynaklı kira gelirleri üzerinden vergi yükümlülüğü doğabileceğini belirtmektedir.

Mülkün ileride satılması durumunda da non-resident kişiler için Birleşik Krallık gayrimenkullerine ilişkin sermaye kazancı vergisi ve bildirim yükümlülükleri gündeme gelebilir.

Bu nedenle satın alma planı yalnızca mortgage faiz oranına göre yapılmamalıdır.

Sonuç

Yurt dışında yaşayan yabancı bir alıcının İngiltere’de mortgage kullanarak gayrimenkul satın alması mümkündür; ancak yerleşik başvurulara kıyasla gelir doğrulaması, yabancı para geliri, kredi geçmişi ve peşinat konusunda daha ayrıntılı değerlendirme yapılabilir.

Non-resident alıcılar için bütün kredi kuruluşlarında geçerli tek bir LTV, minimum gelir veya faiz oranı bulunmaz.

En sağlıklı planlama; mülk fiyatı, kullanılacak mortgage, peşinat, SDLT, satın alma giderleri ve olası kira veya satış vergilerinin tek bütçe içerisinde değerlendirilmesidir.